房地产企业拆迁还房会计处理

房地产企业拆迁还房会计处理 
一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为拆迁补偿费，计入开发成本中的土地成本。如果以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。也就是说，如果被拆迁户选择拆迁还房，要按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的价格确认“开发成本——土地成本”中的“拆迁补偿费支出”。

1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：

借：开发成本——土地成本——拆迁补偿费

贷：应付账款——拆迁补偿费

借：应付账款——拆迁补偿费

贷：主营业务收入——拆迁补偿费

2.房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：

借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费

贷：开发产品

例如，A房地产公司2009年6月开发某城中村改造项目，该项目可供销售建筑面积30000平方米，用于安置回迁户村民的住宅建筑面积为8000平方米，其中等面积部分6000平方米。该项目于2012年6月完工，除回迁楼外，其余商品房尚未完全销售完毕。2012年8月与被拆迁户办理了交接手续。该公司同期同类房地产的建造成本为4000元/平方米（含地价）,市场销售价格为6000元/平方米。

营业税的处理：A房地产公司于2012年8月开始与被拆迁户办理交接手续时，确认缴纳营业税。等面积部分营业税计税依据是2400万元（6000×4000），缴纳销售不动产营业税2400×5%＝120（万元）。超面积部分的营业税计税依据为1200万元（2000×6000），缴纳营业税1200×5%＝60（万元）。

企业所得税的处理：A房地产公司于2012年8月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得＝8000×6000－8000×4000＝1600（万元），缴纳企业所得税1600×25%＝400（万元）。需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴纳。

土地增值税的处理：与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。假定预征率为2%，则A房地产公司要预缴土地增值税8000×6000×2%＝96（万元）。回迁房最后是否做土地增值税清算，要看楼盘的销售情况，由于该项目尚未完全销售完毕，因此，土地增值税不用必须进行清算。

会计处理如下：

1.开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售时的会计处理（单位：万元，下同）：

借：开发成本——土地成本——拆迁补偿费 4800

贷：应付账款——拆迁补偿费 4800

借：应付账款——拆迁补偿费 4800

贷：主营业务收入4800。

2.房地产企业开具销售不动产发票4800万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据4800万元，结转成本的会计处理：

借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费 3200

贷：开发产品3200。