租金收入和物业服务收入确认方法

租金收入和物业服务收入确认方法
问：本公司是一家物业管理公司，主要负责整个市场收租返租工作及相关物业服务。市场有近1000家商户，每户进场时间不一，而且是变动的。租金收入的确认时间必须严格按租金协议上规定的时点确认，还是在持续经营时，可以按实际收到租金确认收入？

答：《企业会计准则——基本准则》第九条规定，企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。

《企业会计准则第21号——租赁》第二十六条规定，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。

《企业会计准则第14号——收入》应用指南第五条第（八）项规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

第十九条规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。

租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）第二条第（四）款规定，下列提供劳务满足收入确认条件的，应按规定确认收入：……8.劳务费。长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

根据上述规定，在会计核算时，对于租金收入，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法，企业所得税，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

对于提供物业服务，会计和企业所得税处理时，在相关劳务活动发生时确认收入。