关于向客户收取退房违约金的财税处理

　　第1种观点：退房违约金是房地产企业因从事房地产销售活动而取得的收入，因此应作为转让房产有关的收入，计入销售收入计算营业税及附加、企业所得税、土地增值税等;

　　第2种观点：房地产企业因客户退房而收取的违约金，收取的前提是房地产企业与客户之间的购房合同未能履行，房屋转让行为并未实际发生。因此，该部分违约金收入不能作为与转让房屋有关的收入计入销售收入计算营业税及附加、土地增值税等，但企业应作为一种营业外收入计算缴纳企业所得税。

　　作为房地产企业来讲，如何降低企业的税负是最优的方案，但前提是不违背税法的规定。第2种观点明显降低企业的税负，但需要找到一系列的理由来证明第2种观点的成立。

　　根据《营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。根据现行营业税政策规定，纳税人在未提供营业税应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的情况下收取的违约金，非营业税暂行条例第一条规定的提供劳务、转让无形资产或者销售不动产行为所致，也不属于营业税的征税范围，因此该笔违约金收入也不应征收营业税。

　　但部分财务人员又会认为根据“财税[2003]16号：(三)单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。”但笔者认为，根据财税[2003]16号的文件精神，企业在转让土地使用权或房屋的同时向客户收取的违约金应征营业税，但这个违约金是在合同继续履行的前提下收取的。如果合同双方根本没有履行而导致的违约金不属于应税行为。

　　同时根据苏地税规(2012)1号文件：纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款(延期付款)利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。因房地产购买违约导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

　　企业向客户没收的未履行合同违约金财务处理：

　　借：预收账款或其他科目

　　贷：营业外收入

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