房地产开发企业的开发流程

　　房地产开发企业的开发流程

　　（1）注册成立公司

　　成立公司，税务登记，开设账户；资本金注入公司，缴纳印花税。税收返还的优惠政策。

　　（2）可行性研究论证

　　对拟开发项目进行可行性论证，需做大量的前期调研及测算工作。

　　可行性研究报告是未来项目开发的指导和标杆。

　　（3）取得土地

　　确定取得土地的方式（招拍挂、合作开发或者其他），是否有拆迁的过程，拆迁是政策性拆迁还是商业性拆迁，以及其中的会计核算和财税处理。

　　（4）工程施工

　　此阶段的工作主要包括成本核算、资金支付及平衡、筹资等。待工程开发到一定程度后，商品房取得《销售许可证》，可进行预售，从而产生增值税、土地增值税、企业所得税预缴的问题。另外还有融资问题。

　　（5）工程竣工

　　此阶段的主要工作是工程整体的成本核算及施工单位的结算工作。自持房产的转固等工作。

　　（6）交房

　　已售房屋收入、成本的结转，确认增值税销项税额（如为简易计税方法，则确认应缴纳增值税额），进行企业所得税纳税调整。销售到一定阶段后，涉及到土地增值税的清算问题。

　　（7）股东分配利润

　　股东分配利润方式（现金分配还是实物分配）以及涉及税金等。

　　（8）公司注销

　　税务清算，公司注销。