收益法的主要内容概述（附收益法的基本含义和适用条件讲解）

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一、收益法含义

根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法

预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。

收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。

（1）报酬资本化法：是一种现金流量折现法或折现现金流分析，即房地产的价值或价格等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各年的净收益（具体是预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值价格）

（2）直接资本化法：预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值价格的方法。

二、理论依据

以预期原理为基础，假设价值时点是现在，那么在现在购买一宗有一定收益期的房地产，预示着在未来的收益期内可以不断的获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该房地产的价值

现代收益法是建立在资金的时间价值观念上，收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获取净收益期限的长短，获取净收益的可靠程度（即风险程度，可用折现率反应）

三、适用的估价对象

适用的估价对象是收益性房地产，包括商品住房、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、非专业性厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农用地等。这些估价对象不限于其目前是否有收益，只要其同类房地产较普遍有收益即可。

收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。

三、需具备的条件

房地产未来的收益和风险能够较准确地预测

四、估价操作步骤

①选择具体估价方法（报酬资本化法or直接资本化法）；

②测算收益期或持有期；

③测算未来收益；

④确定报酬率或资本化率、收益乘数；

⑤计算收益价值。

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