投入资本回报率怎么算（不算账不投资教你投资回报率怎么算）

当你遇到挫折时，一定要有坚定的信心，坚持下去，不要放弃！因为，成败可能就在你一念之间。 那么跟老师来一起看看吧。

一：租金回报率分析法

案例解析

小周想全款买了一套临街商铺，面积约50㎡，包含契税等费用，总购入成本为153万元。该商铺周边同等商铺的月租金约为260元/㎡，即小周每个月可收取1.3万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？

公式

租金回报率=每月租金收益×12/购入商铺总成本（包含房款、契税等所有费用）

即：13000×12/1530000≈10.2%

解析

这个公式仅适用于没有贷款的一次性投资，计算简单便捷，但不适用于按揭贷款情况。这种方法算出的比值越大，就表明该商铺越值得投资。

二：租金回报率法

案例解析

同样是小周，打算按揭贷款购入这个商铺。包含契税、维修基金等费用，总成本153万，其中小周初始资金投入93万，剩余60万按揭贷款10年，每月月供约6700元。那么他的投资回报率将是多少呢？

公式

租金回报率=（每月租金收益-每月按揭）×12/（初始投资+按揭款）

即：（13000-6700）×12/（9300000+804000）≈4.36%

解析

这个计算方法考虑了租金、价格和前期的主要投入，适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

但是这个计算方式未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

三：IRR法（内部收益率法）

以上两个计算方式是最为普遍的，但是还是存在其片面性。

在业内还有一个计算方法叫做IRR法（内部收益率法），算法较为专业全面。

公式

IRR=累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其它投入+累计按揭款+累计物业管理费）

解析

这个计算方法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

不过这个计算方法还是存在一定弊病，IRR法通过计算判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是可预知的，因此能否准确预测租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。

四：简易国际评估法

如果你觉得上述方法太复杂，那么还有一个相对简单的计算方法。

公式

如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值；

如果该物业的年收益×15年>房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。

解析

这是一个国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。你可以通过这个办法简单快速判断，你要购入的物业值不值得入手。

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