房地产企业增值税预缴后清缴时该怎么算

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房地产企业增值税预缴后清缴时该怎么算

采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.其中,一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款;小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款.

按照《营业税改征增值税试点实施办法》的规定,纳税人采取预收款方式销售不动产的,其纳税义务发生时间不再为收到预收款的当天,而是完成不动产销售行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天.纳税人销售不动产,应按照《营业税改征增值税试点实施办法》规定的纳税义务发生时间,计算应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税.未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减.

应预缴税款按照以下公式计算:

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算.

税率的整体变化将引发房地产企业进项税额的下降及财务报表的反向影响

按照32号文的规定,自2018年5月1日起,与房地产企业税率一同发生变化的,包括生产销售货物、加工修理修配劳务及原适用11%税率的全部增值税应税事项,同时,原适用6%税率的增值税应税事项将不受该文件的影响,不发生改变.因此,对于房地产企业的进项税额的影响需要从两个维度进行分析.

一方面,对于房地产企业采购的建筑材料、构筑物及建筑物的组成部分(如中央空调、电梯等)、日常运营的货物采购等适用17%税率的业务,以及购入的交通运输服务、一般征收方式的建筑服务、基础电信服务等适用11%税率的业务,在合同价格不变的情况下,房地产企业后续可取得的增值税进项税额将降低,相应的,企业的营业成本及费用将提高;

另一方面,对于房地产企业采购的设计服务、工程监理服务等适用6%税率的业务,在合同价格不变的情况下,房地产企业后续可取得的增值税进项税额将不发生变化.但考虑到适用6%税率的行业,在2018年5月1日起进项税额将降低,有可能发生部分采购事项可能出现价格博弈或价格调整的谈判,将在本文后续进行分析.

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