房地产开发企业土地增值税如何计算缴纳?

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房地产开发企业土地增值税如何计算缴纳?

土地增值税应纳税额=土地增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

土地增值额=应税收入-扣除项目合计

1.房地产企业的扣除项目包括5项,分别是:

(1)取得土地使用权所支付的金额,包括地价款和有关费用.

(2)房地产开发成本,指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用.

(3)房地产开发费用,即销售费用、管理费用和财务费用.扣除方法取决于财务费用中利息的处理.

(4)与转让房地产有关的税金.房地产开发企业扣除的税金是:城市建设维护税和教育费附加.房地产开发企业印花税不能单独扣除.

(5)财政部规定的其他扣除项目.对取得土地使用权后,未开发即转让的,不得加计扣除.

只有从事房地产开发的纳税人可加计扣除20%.

加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)*20%

2.土地增值税计算步骤:

(1)确定转让不动产性质及扣除项目

(2)汇集扣除项目合计=5项扣除加总

(3)计算土地增值额=应税收入-扣除项目合计

(4)确定增值率=增值额/扣除项目合计,根据增值率找土地增值税税率

(5)计算应纳税额=增值额*税率-扣除项目合计*速算扣除系数

土地增值税征税范围有哪些?

土地增值税的征税范围如下:

1、转让国有土地使用权;

2、取得土地使用权进行房屋开发建造后出售的;

3、存量房地产买卖;

4、抵押期满以房地产抵债发生权属转让;

5、单位之间交换房地产有实物形态收入;

6、合作建房建成后转让的;

7、非公益性赠与、赠与给除直系亲属和直接赡养人以外的.

与其他税种相比,土地增值税具有以下四个特点:

1、以转让房地产的增值额为计税依据.土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额,与增值税的增值额有所不同;

2、征税面比较广.凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人,除税法规定免税的外,均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税.换言之,凡发生应税行为的单位和个人,不论其经济性质,也不分内、外资企业或中、外籍人员,无论专营或兼营房地产业务,均有缴纳增值税的义务;

3、实行超率累进税率.土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认,按照累进原则设计,实行分级计税,增值率高的,税率高,多纳税;增值率低的,税率低,少纳税;

4、实行按次征收.土地增值税在房地产发生转让的环节,实行按次征收,每发生一次转让行为,就应根据每次取得的增值额征一次税.

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