房地产企业土地增值税相关财务核算

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由于房地产开发行业的特殊性，在房屋开发过程中企业先获得对客户的预售款，待建筑物竣工验收合格后再结算收入。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”会计处理主要涉及以下几个方面的内容：预缴土地增值税的核算、计提和预提土地增值税的核算、汇算清缴土地增值税的核算。

一。 预缴土地增值税的核算

房地产企业收到预收款项时，不能确认收入，会计分录：

借：银行存款

贷：预收账款

对于预收款，需要预缴土地增值税，预缴税款时借：应交税费----应交土地增值税

贷：银行存款

此时，由于收入未能确认，不能将预缴的税金计入当期损益。

二、计提和预提土地增值税的核算

预收款项确认为收入时

借：预收账款

贷：主营业务收入

同时，对已缴纳的税金，计提土地增值税并计入当期损益借：营业税金及附加

贷：应交税费----应交土地增值税

土地增值税是取得预收款时先预缴税金，清算时再汇算清缴、多退少补。根据权责发生制原则和收入与费用配比原则，企业还需要预提一定金额的土地增值税，以避免低估费用和负债、高估利润。预提该部分税金时借：营业税金及附加

贷：其他应付款----预提土地增值税（此处不宜贷记“应交税费----应交土地增值税”科目，因为从税法角度讲，纳税义务还没有发生，计入应交税费易引起误解。）在这里，计提是根据预缴的税款提取的土地增值税，预提是对超过预缴税款部分提取的土地增值税，实务中计提与预提往往混用。

三、汇算清缴土地增值税的核算

汇算清缴土地增值税时，如果总税款大于计提和预提数，则对于其差额借：营业税金及附加

贷：应交税费----应交土地增值税

同时

借：其他应付款----预提土地增值税

贷记“应交税费----应交土地增值税

如果总税款小于计提和预提数，则对于其差额

借：应交税费----应交土地增值税

贷：营业外收入

同时

借：其他应付款----预提土地增值税

贷：应交税费----应交土地增值税

实际补交税款时

借：应交税费----应交土地增值税

贷：银行存款

四、 确认递延所得税资产

房地产企业预提土地增值税后计入其他应付款，但在当年计征所得税时不允许税前扣除，这就造成了其他应付款账面价值与计税基础的不一致，形成可抵扣暂时性差异，从而需要确认相应的递延所得税资产。此时，会计处理为：

借：递延所得税资产

贷：所得税费用----递延所得税费用