什么是不动产？不动产登记制度是什么？

导语：什么是不动产？不动产登记制度是什么？“不动产登记是指国家登记机构将不动产物权变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。”“不动产物权的公示方法为登记。而所谓登记，指把土地及其定着物的所有权或他项权利（用益物权与担保物权）的取得、丧失与变更，依法定程序记载于专职机关所掌握的专门的登记簿册上。那什么是不动产？不动产登记制度是什么？下面大家就和小编一起来详细了解一下吧。

 

什么是不动产？不动产登记制度是什么？

什么是不动产？

是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物。

 

不动产登记制度是什么？

物权变动与不动产登记

物权变动，是指物权设立、变更、转让和消灭的总称(《物权法》第9条)。物权变动的原因，即引起物权变动的法律事实，包括民事法律行为、事实行为和法律的直接规定。基于法律行为的物权变动除了要依据法律规定之外，应当充分尊重当事人之间的私法自治，且必须要采取一定的公示方法。非基于法律行为的物权变动一般直接依据法律的规定或者事实行为而发生物权变动，一般不要求公示。基于法律行为发生的物权变动是市场交易的法律形态，属于物权法规范的物权变动常态。当事人基于合意或者其他法律行为，并在完成过一定的公示方法之后，完成一定的物权变动，称为“基于法律行为的物权变动”。过程包括合意、公示两个阶段。

 

不动产物权变动模式是指不动产物权产生、变更、消灭的法定方式。由于不动产物权的公示方法是登记，所以就不动产的物权变动而言由主要可以分为两种模式，即登记要件模式和登记对抗模式。登记要件模式，是指登记时不动产物权变动的生效要件，未经登记，不动产物权不发生变动。登记对抗，是指未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但不能对抗善意第三人。

 

不动产登记的概念

“不动产登记是指国家登记机构将不动产物权变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。”“不动产物权的公示方法为登记。而所谓登记，指把土地及其定着物的所有权或他项权利(用益物权与担保物权)的取得、丧失与变更，依法定程序记载于专职机关所掌握的专门的登记簿册上。不动产物权的种类繁多，不动产物权人对土地及其定着物的占有关系十分复杂，通常涉及社会公共利益和第三人的利益，且不动产的直接占有人一般不是不动产的所有人而是非所有人” [5] ，“因此为了加强对不动产占有关系的法律调整，使设定在不动产上的各种物权可以一目了然，自18世纪末期以来，各国即以登记作为不动产物权的享有和变动的公示方法。”

 

不动产登记的效力

我国《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”这就是从法律上正式采纳了登记要件主义作为一般原则，而以登记对抗作为例外。主要包括如下几个方面：

一是物权变动的效力，一般来说，以法律行为发生的物权变动，都是从登记之日起发生物权变动的效果，凡是依法需要办理登记的，其不动产物权的变动，都需要依法办理登记，只有从办理登记时起才发生物权的设立和变动。《物权法》第14条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

二是权利推定效力，是指登记记载的权利人应当被推定为法律上的权利人，在登记没有更正也没有异议登记的情况下，只能推定登记记载的权利人就是物权人。我国《物权法》第16条确认了此种登记的效力。

三是善意保护的效力。它是指登记记载的权利人在法律上被推定为真正的权利人，即便以后事实证明登记记载的物权不存在或存有瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其行为具有与真实的物权相同的法律效果。 [6]

 

不动产登记的机构

登记应当在登记机构办理，登记机构是指在一定辖区内依法接受申请人递交的材料，办理所有权和其他物权登记的机构。“许多国家和地区将法院作为登记机构”。 我国《物权法》第10条规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”可见我国《物权法》并没有对登记机构作出规定。

 

2013年11月20日，国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，由原国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记制度，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一” [8] 。

 

《不动产登记暂行条例》第四条规定，“国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。”第六条“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”    

 

2016年1月1日，《不动产登记暂行条例实施细则》正式发布实施。这是我国不动产统一登记制度建设的又一关键节点，也是现代法治国家发展的重要一步。这标志着我国以《物权法》为统领、以《不动产登记暂行条例》为核心、以《细则》等配套规章规范为支撑的不动产统一登记制度体系基本形成，为不动产统一登记制度的全面实施提供了充分的制度依据和坚实的法治保障

 

以上就是小编有关什么是不动产？不动产登记制度是什么？给出的解答，希望对大家有所帮助。