房地产项目转让的计税依据应如何认定？

房地产项目转让的计税依据应如何认定？

1、增值税

根据营改增36号文件规定,转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照"销售不动产"缴纳增值税.在此需要注意的是区分在建工程是老项目还是新项目,所适用不同的计税方法.甲公司需缴纳增值税:(15-4-5.2)/1.09*0.09=0.48亿元

2、土地增值税

《土地增值税暂行条例》规定,转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应依照本条例缴纳土地增值税.很多财务人员在此处会有一个疑惑,转让方在土增清算时对于在建工程部分是否可以加计扣除?

由于在建项目转让方按销售不动产税目计征增值税,与此同时转让方在计交土地增值税时,应按照《土地增值税暂行条例》计算.同时享受可加计扣除20%的优惠政策.

甲公司需缴纳土地增值税:(15/1.09-(4+5.2)/1.09-(4+5.2)/1.09*0.2)*30%=1.1亿元

3、企业所得税

根据企业所得税法规定,转让在建项目可视为企业财产的销售转让,应根据相关税法规定,计缴企业所得税.转让方也应按销售不动产适用税率,给被转让方开具相应的增值税发票或其他合理的扣税凭证,以免受让方企业所得税前无法正常扣除.

甲公司需缴纳企业所得税:(15/1.09-4-5.2-0.48-1.1-0.0068)*0.25=0.74亿元

4、印花税

根据印花税暂行条例及实施细则规定,在建项目的转让应依据产权转移书据项目缴纳印花税.其计税依据应为在建项目转让合同的不含税价款.甲公司需缴纳印花税:15/1.09*0.0005=0.0068亿元