土地增值税成本分摊原则

土地增值税成本分摊原则

仅广州政策进行探讨热点问题及相关的成本分摊分析。

1、道路、绿化用地问题

道路、绿化用地-收益对象为各分期项目，则可能涉及到成本分摊问题。

分期项目中存在道路、绿化用地需注意控制清算时点。其他可分摊的公共配套设施成本同时也需注意这点。

例举：某房企分四期开发房地产项目，一期项目已售完，二期开始预售，三、四期未达到预售条件，四期项目红线内中存在道路及绿化用地，一期项目面临清算，但是道路及绿化用地尚未施工完毕，如何分摊？会对以后三期项目未来的土地增值税清算造成什么影响？

目前广州发布的穗地税函[2014]175号文规定：

在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于全体项目共同受益的公共配套设施费，只在未完成清算的分期项目之间计算分摊，已完成清算的分期项目不再参与分摊。

就是说，由于道路及绿化尚未施工完毕，一期项目又需清算，那么道路及绿化工程成本只能在二、三、四期里分摊，如一期是普通住宅项目，增值率为21%，那么很有可能因这部成本不能分摊，造成不能享受免税政策，这对企业的损失是巨大的。

当然如果一期项目是非普通住宅项目，二、三、四期项目存在普通住宅项目，我们的选择方法又不同。当然就广州目前的情况而言，普通住宅项目项目基本不可能低于20%，我们基本成本分摊思路可以选择那边项目的增值额高就往那边倾斜，当然规划时注意结合政策规定，不能一味蛮干。

所以分期项目的共同成本分摊，我们要特别注意它的分摊方法选择，要提前进行测算，如何分摊，是否可行。

2、地下车库成本成本分摊问题

在国家税务总局2016年7月7日发布税总函〔2016〕309号《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》中发布最新的土地增值税清算纳税申报表中的填表说明第16点“表中每栏按照“普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产”分别填写”。

即土地增值税清算目前应按照“三分法”清算，而非以前的“两分法”。

目前车库与商铺、商业用房一并归类为“其他类型房产”。

地下车库的土地成本分摊首先需要结合土地出让合同进行分析，地下部分是否缴纳土地出让金，如果没有明确地下部分不缴纳土地出让金，则地下部分需分摊土地成本，如果明确了不缴纳土地出让金，则地下部分不需要分摊土地成本。

具体我们可以参考广州市2016年发布的穂地税函〔2016〕188号文规定。

“二、纳税人转让车位的土地增值税相关问题处理

（一）对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金,或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的,在计算土地增值税扣除项目金额时,应根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条规定,土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）,不作为项目的共同土地成本进行分摊。”

如果地下车库参与分配土地成本，主要注意以下地下车库的“另共有面积”分摊问题。

“另共有面积”-主要涉及土地成本及建安成本的分摊。

穂地税函〔2016〕188号

人防地下车库、机械车位的建筑面积按《房地产产权证》或《房屋面积测量成果报告书》记载的“套内建筑面积”加上分摊的“另共有面积”确定。“

另共有面积”的分摊原则按照《房屋面积测量成果报告书》注明的人防地下车库或机械车位的“套内建筑面积”之和占该层所有车位“套内建筑面积”之和的比例确定。

因每个车位套内面积一般为10-15平方；如加上“另共有面积”则建筑面积可能增加到35-40平方，如土地出让合同没有明确地下部分不缴纳土地出让金，那么地下车位需分摊土地成本，“另共有面积”的增加，会造成地下车位多分摊2到3倍的土地成本。

相对地，也会减少普通住宅、非普通住宅方面的土地成本，提高了普通住宅和非普通住宅的增值率。

当然，如果在确定普通住宅不可能享受免税政策的前提下，其他类型房产的增值额较高，车位多分摊的土地成本，也可以拉低其他类型房产的增值率，总体土地增值税税负也有可能下降。所以“另共有面积”的增加，不一定就会带来不好的影响，实际效果怎么样，有待于结合项目的实际情况进行土地增值税预清算才知道。