人防车库成本能否在土地增值税清算中扣除？

人防车库成本能否在土地增值税清算中扣除？

根据穂地税函〔2016〕188号规定：

人防车库可确权的，计入可售面积，作为开发产品处理；

未确权的，无偿移交给业主、政府部门，需提供相关证明，成本可扣除；

不确权不移交的，则成本费用不可扣除。

如地下人防车库参与土地出让金分配，则其成本、费用里主要包括了土地成本及其他相关开发成本，在不确权不移交的情况下，土地增值税清算中不能扣除，不能拉低商铺业态产品清算增值额，将会加重项目的土地增值税税负。

3、装修成本分摊问题

前面的热点问题主要结合了按占地或按建筑面积来讲如何更好地选择分摊方法，那么装修成本应结合哪种分配方法来分摊成本作为最优选择方案呢？

目前基本所有房地产项目都是带装修，如果装修成本是按项目总可售面积在整体项目里所有类型开发产品里进行分摊，大家觉得有没有问题？

熟悉房地产行业的朋友应该会发现问题。车位分摊了装修成本，甚至如果存在其他不带装修的房产也分摊了装修成本。

举例：某房开公司同一清算单位类，普通住宅增值率24%，非普通住宅增值率22%,其他类型房产40%，仅住宅带装修，其他类型房产不带装修，装修成本按项目可售总建筑面积进行分摊。

从上面的例子中，可知道不带装修的其他类型房产参与了装修成本的分配，相对应的普通住宅和非普通住宅开发产品减少了可扣除的装修成本。如先按受益原则，将装修成本先全部归集于住宅类业态产品，再按普通住宅和非普通住宅的可售建筑面积比例进行各自分摊，不就有利于降低普通住宅增值率，从而有希望享受免税政策吗？

受益原则分摊方法是一项很重要、可广泛灵活运用的成本分摊方法。

前面我们仅就占地面积和建筑面积比例分摊方法的政策进行分析，这两种方法的选择可能还存在一定的限制性条件，但受益原则分摊方法基本上是没有限制的，只要你能准确归集成本。

可以参考穗地税函[2014]175号：五、关于扣除项目金额计算分摊的问题

（一）房地产项目土地及房地产开发成本能按照清算单位或房地产类型核算并准确归集的，清算时按照清算单位或房地产类型直接归集。

（二）房地产项目土地及房地产开发成本不能按清算单位或房地产类型核算并准确归集的，按照以下方法分摊计算扣除项目金额。

成本分摊面积数据来源

在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。

所以如何正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作是否重要。目前主要介绍以下两项重要的面积数据来源：

1、修建性详细规划图及相关规划文件

修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。

同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。

2、房屋建筑面积测绘报告

房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。

房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。