从租计征房产税的会计处理

　　问：从租计征房产税如何做会计处理?对于从租计征的房产税，在会计处理时应该计入“管理费用”科目还是“营业税金及附加”科目?

　　答：

　　现行税法中的规定

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)规定，我国现行房产税的计税方法分为从价计征和从租计征。对于出租的房产，以房产租金收入作为房产税的计税依据。此处的出租是指经营租赁，而不包括融资租赁。根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第三条规定，对于融资租赁的房产，应当由承租方自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税;如果合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

　　会计准则中的规定

　　《财政部关于印发〈企业会计准则——应用指南〉的通知》(财会〔2006〕18号)的附录《会计科目和主要账务处理》中规范了“管理费用”科目和“营业税金及附加”科目的核算范围和账务处理方法。

　　“管理费用”科目用于核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。按规定计算确定的应交矿产资源补偿费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税，借记本科目，贷记“应交税费”科目。

　　“营业税金及附加”科目用于核算企业经营活动发生的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费。房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。企业按规定计算确定的与经营活动相关的税费，借记本科目，贷记“应交税费”科目。

　　可见，现行会计准则中对于房产税的核算涉及“管理费用”和“营业税金及附加”两个科目，其中与投资性房地产相关的房产税要在“营业税金及附加”科目核算。

　　根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》及其应用指南，投资性房地产是指为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，其中“已出租的土地使用权和已出租的建筑物”，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物(用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物)。

　　结论

　　以经营租赁方式出租的建筑物属于投资性房地产，若该建筑物属于房产税的征税范围，则需要以租金收入作为计税依据计算缴纳房产税。以这种方式缴纳的房产税是与投资性房地产相关的，因而应当通过“营业税金及附加”科目核算。也就是说，对于从租计征的房产税应当通过“营业税金及附加”科目核算，而不是通过“管理费用”科目核算。