投资性房地产房产税的房产原值为公允价值还是历史成本

　　问：以公允价值模式计量的投资性房地产，在确定房产税的计税金额时，是按投资性房地产的历史成本为计税依据，还是按投资性房地产的评估价值为计税依据?

　　答：《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

　　房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

　　《北京市人民政府关于施行〈中华人民共和国房产税暂行条例〉的细则》(京政发〔1986〕164号)第四条规定，企业、事业单位房产、不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末账面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。

　　《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第一条关于房产原值如何确定的问题规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

　　根据上述规定，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

　　《企业会计准则第3号——投资性房地产》第三条规定，本准则规范下列投资性房地产：

　　(一)已出租的土地使用权。

　　(二)持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　(三)已出租的建筑物。

　　第十条规定，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：

　　(一)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;

　　(二)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

　　第十一条规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

　　根据上述规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。如果部分地区出租房屋以房产原值为计税依据的，以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，其账面价值反映为公允价(即评估价)，该公允价不属于房屋原价，该投资性房地产应按历史成本进行初始计量确定房产税的房屋原价。