房地产业预售房的预收款退回的涉税处理

　　问： 1.房地产公司预售房，已开具不动产销售发票，并已交纳契税，现因各种原因，房屋不能及时交付用户，补偿部份款项给用户，原发票上开具50万元，并已交契税，现在预收款中退回用户2万元，请问这2万元是否可以申请退回营业税？是否可以从收入中抵减？还是列支成本？契税是否可退？如何操作？（发票已不能重开）2. 请问工业企业被评为国家级（科技火炬计划）高新技术企业，可以享受哪些税收优惠政策？

　　答：1、上述房地产企业预售房屋，按预收款50万元缴纳了营业税，并已开具了发票。现在由于房屋不能及时交付，该企业对用户支付2万元经济补偿，这种补偿实质为房地产企业向用户支付的一种违约金。对于这种情况，税务机关不予退还相应营业税。另外，根据税法规定，契税是由房屋购买方缴纳的，上述情况涉及相应的契税，税务机关也不予退还。

　　《企业所得税税前扣除办法》（国税发［2000］084号）第五十六条规定：“纳税人按照经济合同规定支付的违约金（包括银行罚息），罚款和诉讼费可以扣除。”因此，上述房地产企业支付的2万元违约金可以在企业所得税税前扣除。

　　2、关于高新技术企业享受税收优惠的问题，如果上述工业企业为内资企业，其被认定为高新技术企业，应按《关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税[1994]1号）的规定享受企业所得税优惠。该文件第一条第 （一）款规定，国务院批准的高新技术产业开发区内的企业，经有关部门认定为高新技术企业的，可减按15％的税率征收所得税；国务院批准的高新技术产业开发区内新办的高新技术企业，自投产年度起免征所得税两年。

　　如果上述工业企业为外商投资企业，其被认定为高新技术企业，应按《国家税务总局关于高新技术企业如何适用税收优惠政策问题的通知》（国税发[1994]151号）的规定享受外商投资企业所得税优惠。该文件规定如下：

　　一、在国务院确定的国家高新技术产业开发区设立的被认定为高新技术企业以及在北京市新技术产业开发试验区设立的被认定为高新技术企业的外商投资企业，自其被认定为高新技术企业或新技术企业之日所属的纳税年度起，减按15%税率缴纳企业所得税。

　　二、对被认定为高新技术企业的生产性外商投资企业（不包括北京市新技术产业开发实验区的新技术企业），其生产经营期在10年以上的，可从获利年度起的第一年和第二年免征所得税，第三年至第五年减半征收所得税。

　　三、外商投资企业被认定为高新技术企业之日的所属纳税年度在企业获利年度之后，或者北京新技术产业开发试验区的外商投资企业被认定为新技术企业之日的所属纳税年度在企业开业之日所属年度之后，可就其适用的减免税期的剩余年限享受减免税优惠待遇；凡在依照有关规定适用的减免税期限结束之后，才被认定为高新技术企业或新技术企业的，不应追补享受有关定期减免企业所得税的优惠待遇。