预售收入怎样计算应缴所得税

　　问：老师您好：我们是房地产开发公司中独立核算的项目部,开发产品的投入和销售都独立核算,有几个问题请教您：

　　1）用于项目开发的接待费,计入了“开发间接费用-招待费”,可以吗？

　　2）项目已达到可以预售的阶段,在这个过程中,产生的广告费、宣传费,也计入“开发间接费用-广告费（宣传费）”,而不计入“管理费用”可以吗？

　　3）所建的售楼处,可以计入“开发间接费用-宣传费”吗？

　　4）对于预售收入,怎样计算应缴所得税？谢谢！

　　答：一般来讲，房地产企业的开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，具体包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，这属于开发成本的核算范围。而上述所指的接待费、广告费、宣传费不属于开发成本，而属于开发费用，因此，你公司上述费用不能通过“开发间接费用”科目来核算，而应作为期间费用进行核算。

　　对于上述所指售楼处的核算，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第八条第（二）款第8点规定：“开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。”因此，你公司建造的售楼处应根据具体情况通过“固定资产”或其他相关科目进行核算，不能直接通过“开发间接费用”科目进行核算。

　　关于你公司取得预售收入的企业所得税问题，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第一条规定：“开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。”

　　涉及的具体计算，请参见《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）