房地产抵减土地承包销项税额抵减

房地产抵减土地承包销项税额抵减

在《关于增值税会计处理的规定(征求意见稿)》中"差额征税的账务处理"具体规定如下:按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,应当按减少的销项税额,借记"应交税费--应交增值税(销项税额抵减)"科目(小规模纳税人应借记"应交税费--应交增值税"科目),按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额,借记"主营业务成本"等科目,按应付或实际支付的金额,贷记"应付账款"、"应付票据"、"银行存款"等科目.

文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目,按一般计税方法计税的,扣除土地成本的账务处理做特别说明,大多数房地产开发企业的账务处理主要有两种:

借:应交税费--应交增值税(销项税额抵减)

贷:主营业务成本(开发成本)

借:应交税费--应交增值税(销项税额抵减)

贷:营业外收入

我们分析下这两种不同的账务处理带来的影响.

【例】某房地产开发企业为增值税一般纳税人,采用一般计税方法计税.2016年,该房地产开发企业当期允许扣除的土地价款为2553万元.

应抵减的销项税额为:2553÷(1+11%)×11%=253万元

1.假如进行如下会计处理:

借:应交税费--应交增值税(销项税额抵减) 253

贷:开发成本 253

①增加的土地增值税:

假设该房地产开发企业按当地主管税务机关要求,准予扣除的开发费用为开发成本的10%,适用30%的土地增值税税率

253×(1+20%+10%)×30%=98.67 (万元)

②增加的企业所得税:

假设该房地产开发企业为盈利企业

(253-98.67)×25%=38.58 (万元)

③增加的营业利润:

253-98.67=154.33(万元)

2.假如进行如下会计处理:

借:应交税费--应交增值税(销项税额抵减) 253

贷:营业外收入 253

①增加的土地增值税:

因扣除项目和增值额均未发生变动,故土地增值税不变.

②增加的企业所得税:

假设该房地产开发企业为盈利企业

253×25%=63.5 (万元)

③增加的营业利润:

营业外收入不在营业利润中体现,营业利润不变.