土地增值税扣除项目

　　土地增值税扣除项目

　　1.对于新建房地产转让准予扣除的项目

　　2.对于存量房地产转让准予扣除的项目

　　【高频考点】土地增值税扣除项目

　　（一）对于新建房地产转让，可扣除：

　　1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

　　（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

　　（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。

　　2.房地产开发成本，包括 6 项，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用，开发费用不按实 际发生的费用扣除，而是按标准进行扣除，关键取决于财务费用中的利息处理：

　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

　　房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

　　利息注意三点：①提供金融机构证明；②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的 金额。③不包括加息、罚息。

　　（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： 房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

　　【关于利息的其他规定】

　　（1）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。即：

　　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

　　（2）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述 1、2 项所述两种办法。

　　（3）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

　　4.与转让房地产有关的税金：城建税、教育费附加等。

　　5.财政部规定的其他扣除项目

　　从事房地产开发的纳税人可加计 20%的扣除：

　　加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

　　（二）对于存量房地产转让，可扣除：

　　1.房屋及建筑物的评估价格。

　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

　　2.取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用。

　　3.转让环节缴纳的税金。