土地使用权摊销计算方法（购入土地使用权的财税处理详解）

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企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。如果土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。也就是说，会计核算上“土地使用权”应该作为“无形资产”来核算；而“房屋建筑物”应该作为“固定资产”来核算。

当然，在房地产交易时，土地和土地上的建筑物是连在一起不可分割的。按照《企业会计准则第6号-无形资产》应用指南规定“外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。”也就是说，地上建筑物作为“固定资产”核算，土地使用权作为“无形资产”核算，两者分别按照各自年限计提折旧和摊销；难以合理分配的，应当全部作为“固定资产”处理。

值得注意的是，根据企业的性质以及持有“土地使用权”的目的不同，“土地使用权”还可能作为其他性质的资产入账。比如以下几种情况：

①企业改变原本作为“无形资产”核算的土地使用权用途，停止自用目的，变为用于赚取租金或资本增值时，应将其作为“投资性房地产”核算。

②房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。房屋建筑物对房地产企业来说是持有待售的存货，这种情况下“土地使用权”的价值就计入到了商品房这项“存货”的成本中去了。

税务上，土地使用权作为无形资产处理时，按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。无形资产的摊销年限不得低于10年。作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定, 对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

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