转让旧房土地增值税计算方法

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转让旧房土地增值税计算方法

答:转让旧房土地增值税计算方法

一、关于新建房与旧房的界定问题

财税字[1995]48号规定:新建房是指建成后未使用的房产.凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房.使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定.

二、旧房转让土地增值税查帐方式的适用范围

1.适用个人名义的商业再转让;

2.适用公司名下的住宅、商业再转让;

3.个人名下的住宅转让不适用.

根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第三条的规定,对个人销售住房暂免征收土地增值税,自2008年11月1日起实施.

三、具体计算步聚

1.计算评估价格.

公式为:评估价格=重置成本价×成新度折扣率.、

2.汇集扣除项目金额.

3.计算增值额.

4.计算增值率.

5.依据增值率确定适用税率.

6.依据适用税率计算应纳税额.

7.应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数.

四、具体计算项目的认定

旧房转让土地增值税的正确计算,应重点关注转让收入、扣除项目两大类,具体如下:

(一)收入的认定

纳税人转让房地产所取得的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入.但对纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收.

1.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入.

2.隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估,税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入.

《财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》(财税字[1995]061号)规定,凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人,按照土地增值税的有关规定,需要根据房地产的评估价格计税的,可委托经政府批准设立,并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务.

(二)扣除项目金额的认定

转让旧房土地增值税的扣除项目如何确定,应区分以下三种情况:

第一种情况、能提供旧房及建筑物评估价格的情况:

旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋和建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格.

1.关于土地款、旧房评估价估的扣除规定

依据财税[1995]48号第十条规定:转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金,作为扣除项目金额计征土地增值税.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额.

2.关于契税的扣除规定

依据财税[1995]48号第十一条规定对于个人购入房地产再转让的,其在购入时已缴纳的契税,在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素,在计征土地增值税时,不另作为"与转让房地产有关的税金"予以扣除.

3.关于评估费的扣除规定

依据财税[1995]48号第十二条规定纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除.对《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除.

4.关于印花税的扣除规定

依据财税[1995]48号第九条规定,中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中规定允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税.房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除.其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税.

第二种、不能取得评估价格,但能提供购房发票的情况:

根据财税字[2006]21号文件的第二条规定,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,按以下原则扣除:

1.关于土地款、旧房评估价的扣除规定

购房发票所载金额(实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的"取得土地使用权所支付的金额"以及"旧房及建筑物的评估价格"两部分.

2.加计扣除金额的规定

按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算.计算扣除项目时的"每年"按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计1年;超过1年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为1年.

3.关于契税的扣除规定

对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为"与转让房地产有关的税金"予以扣除,但不得作为加计5%的基数.

因此,不能取得评估价格,但能提供购房发票的旧房转让,土地增值税扣除项目的计算公式=发票所载金额×[1+(转让年度-购买年度)×5%])+与房地产转让有关税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加,必须提供相应的完税凭证)+与房地产转让有关费用.

第三种、既没有评估价格,又不能提供购房发票的情况:

转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的情况,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定,实行核定征收,

土地增值税是怎样的税种?

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为.纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人.征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额.土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额.土地增值税实行四级超率累进税率.土地增值税实际上就是反房地产暴利税,是指房地产经营企业等单位和个人,有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入,扣除开发成本等支出后的增值部分,要按一定比例向国家缴纳的一种税费.当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率,对土地增值率高的多征,增值率低的少征,无增值的不征,例如增值额大于20%未超过50%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,则要按60%的税率进行征税.据专家测算,房地产项目毛利率只要达到34.63%以上,都需缴纳土地增值税.

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