企业销售房产如何缴纳增值税

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企业销售房产如何缴纳增值税

答:1、自行开发

是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设→第一次进入流通领域的"一手房".

房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于销售自行开发的房地产项目→"烂尾楼"

2、销售额的确定

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额→"卖一套房,扣一笔与之相应的土地出让金"

销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款.

3、预缴税款

房地产开发企业的一般纳税人采取预收款方式(首付+按揭+尾款)销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.

应预缴税款=预收款/(1+适用税率或征收率)×3%

适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算

适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算.

房地产开发企业的一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款.

4、进项税额

房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的"建设规模"为依据进行划分.

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模/房地产项目总建设规模)

5、纳税申报

适用一般计税方法计税的,应按照规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税.未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减.

适用简易计税方法计税的,应按规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减巳预缴税款后,向主管国税机关申报纳税.未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减.

6、发票开具

房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税发票.

纳税人6月开具增值税普通发票6300万元,其中包括1050万元属于按规定补开发票行为,不再计征增值税.

纳税人在6月申报期就取得的预收款5250万元预缴税款150万元:5250÷(1+5%)×3%=150(万元);

纳税人在7月申报期应申报、补缴的增值税税款为:5250÷(1+5%)×5%-150=100(万元).

【举例】基础资料同上,A公司2016年6月取得相关增值税专用发票,注明的增值税额为100万元,A公司选择按适用税率计缴增值税,对应的土地价款810万元.

增值税是什么意思?

增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税.从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税.实行价外税,也就是由消费者负担,有增值才征税没增值不征税.

增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种.增值税已经成为中国最主要的税种之一,增值税的收入占中国全部税收的60%以上,是最大的税种.增值税由国家税务局负责征收,税收收入中50%为中央财政收入,50%为地方收入.进口环节的增值税由海关负责征收,税收收入全部为中央财政收入.

2019年3月15日,国务院总理李克强在北京人民大会堂十三届全国人大二次会议表示,4月1日减增值税,5月1日降社保费率.

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