土地增值税清算成本分摊方法

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土地增值税清算成本分摊方法

1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知"国税发[2006]187号"第四条第(五)款:属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额.

2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知"国税发[2009]91号"第二十一条第(五)款:纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用.

3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告(2015年第5号)第三条:关于共同成本费用的分摊:

纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目,各清算项目取得土地使用权所支付的金额,按照占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)进行分摊;其他共同发生的成本费用,按照建筑面积法(即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例)进行分摊.

同一清算单位内包含不同类型房地产的,其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊.

4、其他地方规定

土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法,同一清算单位不同类型按建筑面积法.如天津.

分两步分摊土地成本,第一步,先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产,按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本.第二步,对于剩余混建的不同类型房地产,应当首先确定混建房屋占地的总土地成本,然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本.如江苏.

建造既有住宅又有非住宅的综合楼,土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊,其他费用按单位建筑面积分摊.如江西.

规定不明确

"国税发〔2006〕187号"只规定了多个房地产项目共同的成本费用按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊,并未提及同一项目中不同类型房地产的土地成本分摊方法.对于后一种情况,在执行过程中各地基本简单地采用可售建筑面积法进行分摊.至于其他合理方法,无论是税务部门,还是企业都会对这个规定视而不见,哪怕那种方法是公认的合理方法.

还有,此处的"共同的成本费用"到底含不含土地成本,或者说土地成本是不是也按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊并未明确.

土增税清算的使用范围是什么?

对占地相对独立的不同类型房地产,或成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊.属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额,原则上按建筑面积法分摊,如无法按建筑面积法分摊,应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊.土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法;土地成本分摊基本原则:分期开发,可以按占地面积分摊.对占地相对独立的不同类型房地产,可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本.

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