房地产开发费用的扣除标准

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房地产开发费用的扣除标准

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条规定,对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用.

如何正确理解房地产开发费用扣除的标准

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)中,对房地产开发费用的扣除问题是这样规定的:

(一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用,在按照"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的5%以内计算扣除.

(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的10%以内计算扣除.全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除.上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行.

(三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法.

(四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除.

上述规定包含4个方面的内容.

一是凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除.

二是不能提供金融机构证明的,或是全部使用自有资金的,可以按照"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的10%以内计算扣除.

三是上述的比例由省级人民政府制定.目前大多省级政府都定为10%或5%,因此在没有特殊规定的情况下,就可以按照10%或5%执行.

四是已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除.

房地产企业土地增值税怎么计算?

收入额减除国家规定的各项扣除项目后的余额计算征税,这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额.因此,要计算增值额,首先计算扣除项目.扣除项目包括以下几项:

1.购地价款及涉及税费

2.房地产开发成本

3.开发间接费用(销售费用、管理费用、财务费用)

4.与转让房地产有关的税金

5.其它扣除项目.土地增值税采用超率累进税率:增值额/扣除项目小于20%,免征增值税.

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