房地产企业利息支出扣除凭据是什么?

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房地产企业利息支出扣除凭据是什么?

房地产开发企业向银行贷款使用的借据(借款合同)、利息结算单据等,都可以作为金融机构证明对待.此类利息支出,凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用,以按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%以内(具体比率视该地方规定)计算扣除.开发项目未发生利息支出的,不予扣除.

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的,利息不能单独扣除,房地产开发费用采用按率扣除的方法,以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内(具体比率视该地方规定)进行计算扣除.

房地产企业利息支出如何分摊?

首先明确的是,房地产行业的特殊性使得借款费用的处理与其他企业相比也具有一定的特殊性,2001年颁布的《借款费用》准则也明确声明了"该准则不涉及房地产商品开发过程中发生的借款费用"所以,对借款费用的会计处理,至今没有相关准则为依据.而按照1993年《房地产开发企业会计制度》的规定,企业在房地产开发经营过程中,为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用,包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及相关的手续费等是计入当期财务费用的.其后,财政部对此又重新进行了规范,1999年财政部颁发《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》规定:"房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用,在开发产品完工之前,计入开发成本.开发产品完工之后而发生的利息等借款费用,计入财务费用."自此明确了房地产开发企业利息资本化的问题,但我们从该条规定上来看,借款费用资本化和费用化的期间划分已经明确,即以产品完工为标准.但何为"为开发房地产而借入资金"却定义的十分模糊,这于我们在借款费用准则中看到的以累计支出数为依据明确说明是不同的.

所得税借款利息的规定

按照国税发[2003]83号的规定,"房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除."这里的规定与财务管理规定一样,尽管用词不尽相同,但仍然仅对期间进行了界定,而不管是税收规定里的"为开发产品"还是财务管理规定里的"为开发房地产",概念都是相对模糊的.当然从税收上来看这个问题,不同于会计上的谨慎原则,资本化要比费用化更符合税收的立法原则,但却是不符合企业利益的.另一方面,非金融机构的借款所得税有具体的规定:"向非金融机构借款的利息支出,不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分,准予扣除":"纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,不得在税前扣除."所以,在划分资本化和费用化之前,我们还要注意借款金额的限制.

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