出租不动产取得管理费要缴税吗

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出租不动产取得管理费要缴税吗

《国家税务总局关于企业出租不动产取得的固定收入征收营业税问题的批复》(国税函[2001]78号)规定:"企业以承包或承租形式将资产提供给内部职工或其他人员经营,企业不提供产品、资金,只提供门面、货柜及其他资产,收取固定的管理费、利润或其他名目价款的,如承包者或承租者向工商部门领取了分支机构营业执照或个体工商户营业执照,则属于企业向分支机构或个体工商业户出租不动产和其他资产.企业向分支机构或个体工商户收取的全部价款,不论其取得的收入,均属于从事租赁取得的收入,均应根据《营业税暂行条例实施细则》第十一条的规定,按'服务业--租赁'征收营业税."因此,上述单位收取的管理费要缴纳营业税.

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要点一:预收租金能否按月(季度)分摊计税

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定,纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天.因此,预收租金不能按月(季度)分摊计税,应当在收到租金的当月(季度)全额计入销售总额.

但是,"其他个人"例外.其他个人,指个体工商户之外的个人.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,其他个人采取预收款形式出租不动产,取得的预收租金收入,可在预收款对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策.

要点二:纳税标准及纳税地点

根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)的规定,区分以下三种情况:

1.一般纳税人

一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产,可以选择简易计税方法;出租2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法.

①不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,向机构所在地主管国税机关申报纳税.

简易计税方法:应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%;

一般计税方法:应纳税款=销项税额[含税销售额÷(1+11%)×11%]-进项税额.

②不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的.

步骤一:先向不动产所在地主管国税机关预缴税款,填写《增值税预缴税款表》.

简易计税方法:预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%;

一般计税方法:预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%.

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