房地产开发视同销售如何确认

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取消预售收入的概念。按照新税法实施前房地产企业所得税法规定，开发产品完工前的收入为预售收入，完工后才按规定确认销售收入。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的

应视为已经完工：
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二)开发产品已开始投入使用。
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
完工前销售收入仍要预计毛利额
《企业所得税法》规定，对完工前确认的销售收入还是采取预计计税毛利额的方式计入当期应纳税所得额计算缴纳所得税。
完工前销售收入可作为三项费用计算基数
按照《企业所得税法》规定，企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费是以当年实现的销售(营业)收入为计算基数的。房地产企业当年实际发生的广告费和业务宣传费，可以在不超过销售收入15%范围之内税前扣除，超过部分可以结转到以后年度扣除;企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售(营业)收入的5%。房地产企业在开发产品完工前，一般会要发生大量的广告费、业务宣传费以及部分业务招待费，如果取得预售账款需要预计计税毛利额，同时相应的三项费用又不允许税前扣除的话，势必会增加预售年度的应纳税所得额，加重房地产企业的资金负担。《办法》第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，房地产企业可以按照税法确认的销售收入为基数，计算上述三项费用的当年扣除数额，按规定税前扣除。
需要提醒注意的是，房地产开发企业在进行年度所得税汇算清缴填写申报表时，要将完工前的销售收入填入其他视同销售收入，将预计计税成本填入其他视同销售成本。这样，就可以将完工前的销售收入纳入三项费用的计算基数。因上述填表已经调增预计计税毛利额，因此，在填写其他调整预计计税毛利额时，要做相应的调减处理，避免重复计算计税毛利额。

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