收益法估值公式

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在资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通地预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现，各年预期收益折现值之和，即为评估值V，基本公式是：V=a/r(1-(1+r)^-n)。

收益法
收益法(income approach，income capitalization approach )，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。与西方发达国家相比，中国的资产评估起步很晚，不过十几年的历史。正是由于起步较晚，在评估理论、评估方法及指标体系的建立方面基本是借鉴或沿用了发达国家的最新成果，因而起步较高，与国外并无太大差别，在评估理论研究方面与发达国家也基本处于相近水平。因此，对于基本评估方法中收益法的评估原理、指标体系的建立等方面的认识也基本上相同，但是在评估实践中对于收益法的应用却存在巨大差异。
资产未来无限收益期的情况下，有两种情形：
未来收益年金化的情形，首先预测其年收益额，然后对年收益额进行本金化处理，确定其评估值。资产评估值(收益现值)=年收益额/本金化率
有的资产评估时，其未来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，
各期收益相差不大，这种情况下也可以采用上述方法进行评估，其步骤如下：
第一步，预测该项资未来若干年(一般为5年左右)的收益额，并折现求和。
第二步，通过折现之和求取年等值收益额。
其中：为各年现值系数，可查表求得。
第三步，将求得的年等值收益额进行本金化计算，确定该项资产评估值。
未来收益是不等额的情形，首先预测未来若干年内(一般为5年)的各年预期收益额，对其进行折现。再假设从若干年的最后一年开始，以后各年预期收益额相同，将这些收益额进行本金处理，最后将前后两部分收益现值求和。

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