房地产收入确认条件

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我们所说的房地产收入通常指的是房产企业从营业活动中所获得的所有收入，它通常指的是经营收入和其他业务收入。经营收入一般指的是房产企业将商品房对外销售或出租所获得的收入。其他业务收入指的是商品房售后服务、建材销售收入等等。
一、总体规定
根据《企业会计准则第14号——收入》规定，销售商品确认收入应该具有以下四个条件：
1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；
3、与交易相关的经济利益能够流入企业；
4、相关的收入和成本能够可靠地计量。

二、两种常见提法探讨
关于上述收入确认的四个条件，在房地产企业具体怎么应用呢？在实务工作中，有两种常见提法，笔者均不予认可。
一种提法：在收到预售房款或签字正式销售合同后便可确认收入。针对这种提法，笔者认为不符合上述标准第一条“企业已将商品所有权上的主要风险和包材转移给购买方”，因此不应予以确认。
另外一种提法：只有产权过户方能确认收入实现。针对此种提法，笔者认为产权过户涉及多个政府部门，是仅具法律形式意义的收入实现，与真实情况也有出入，有推迟确认收入之嫌，不符合“实质重于形式”原则。

三、相对准确的观点
正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件：
1、工程已经竣工并验收合格；
2、具有经购买方认可的结算通知书；
3、履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；
4、成本能够可靠地计量。
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