投资性房地产按年收取租金并开具增值税发票

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投资性房地产按年收取租金并开具增值税发票

1，主要是购进不动产进项。抵扣规定当月抵扣购进税额60%，第13月抵扣40%。

参考文件国家税务总局公告2016年第15号。

2，是的。但是再次销售时仍然可以差额抵扣。同时这个文件主要是解决取得政府土地无法抵扣问题，现实中通过转让等取得土地不存在这个因素。

解释备注：

注①：这里的收到预收款时，是指该部分预收款的纳税义务发生时间，而不是指全部款额。如合同约定租金100万，4月份收到预收款50万，5月收到预收款50万，在4月收到预收款时产生的营业税纳税义务仅指的这50万，而不是100万，剩余的50万在五一后收到，属于增值税纳税范围了。

注②：如果属于增值税纳税义务，如合同约定付款日期是五一后，因为五一前未到合同约定付款日期，营业税纳税义务未发生，这时候，就属于增值税范围;又如没有约定付款日期的，五一后服务完成，同样属于增值税范围。

 

政策依据：

根据《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)第二条规定， 增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例租金为40%。

“投资性房地产”不属于 “固定资产”，应分别适用不同的企业会计准则。如果以购进、投资转入或以物抵债等方式取得的不动产，如果符合投资性房地产的定义，会计上按照准则规定计入“投资性房地产”科目，不计入“固定资产”科目核算，其进项税额可以一次性全额抵扣。如此大额资产的进项税额可能会造成增值税长期留抵。

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核对房屋销售台账，将其与销售合同及账面反映的实际销售数量、面积进行核对。核对未销售房屋的钥匙并进行必要的抽查，将出租房屋台账、出租合同与账面已收租金进行核对，并进行必要的抽查(向承租方核对房租发票及实付租金)。如果开发商提供不出钥匙，说明房屋很可能用于出租计学堂提供。

投资性房地产收取的租金计入那个科目?

投资性房地产出租属于日常主营的活动，其形成的租金收入记“其他业务收入”，而不是“主营业务收入”。　　这是因为在投资性房地产科目核算的不属于主营业务，如果是主营业务应该作为自用固定资产核算。

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