转让在建房产怎么计算土地增值税

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转让在建房产怎么计算土地增值税？

答：《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。     

《土地增值税清算管理规程》第十九条规定，非直接销售和自用房地产的收入确定    

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。     

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。     商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。     

依据上述规定，房地产开发企业以其建造的非商品房（依法证明）进行投资，暂免征收土地增值税。否则，应视同销售房地产，缴纳土地增值税。

 

土地增值税的税率是如何规定的？

土地增值税实行的是四级超率累进税率：

（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0

(2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5%    

(3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15%    

（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣35%

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。    

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