一般计税项目土地增值税收入计算

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一般计税项目土地增值税收入计算

答：按《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第18号公告）的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

则其销项税=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）*11%

不含税收入=销售额-销项税

 

土地增值税的应税收入

按财税[2016]43号《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

则一般计税方式下，土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）*11%；

也有同行认为，土地增值税应税收入=全部价款和价外费用÷（1+11%）；

该方式没有考虑土地的进项税问题，按2016年18号公告规定，虽然土地没有直接进行进项抵扣，但事实上已经把土地的进项税问题考虑进去了，因此，如果用该种方法确认土地增值税应税收入，那么按财税[2016]43号的规定，允许在销项税额中计算抵扣的进项税额不计入扣除项目，则应将土地涉及的进项（虚拟）不计入土地增值税扣除项目，也即土地增值税扣除金额中须减少土地的虚拟进项，即土地价款÷（1+11%）*11%。

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