土地增值税征费范围

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土地增值税征费范围

答：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征。

 

土地增值税案例

答：某县城一家房地产开发企业2016年度委托建筑公司承建位于县城的住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售，取得开具增值税发票的销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度取得开具增值税发票的租金收入63万元（不符合简易征税要求）。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：

（1）支付取得土地使用权价款1400万元。

（2）取得土地使用权支付相关税费42万元。

（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。

（4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、财务费用370万元（利息支出不能准确按转让房地产项目计算分摊）。当地省政府规定，房地产开发费用的扣除比例为9%。（以万元为单位核算。增值税进项税金已抵扣。）

要求：根据上述资料，回答下列问题：

（1）该房地产开发企业2016年应缴纳的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加合计数；

答：该房地产开发企业2016年城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加合计数=7648*11%*（5%+3%+2%）+63*11%*（5%+3%+2%）=84.82万元

（2）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的取得土地使用权所支付的金额和开发成本的合计数；

答：取得土地使用权所支付的金额=（1400+42）*80%=1153.6万元

开发成本=（90+2100+60）*80%=1800万元

合计=1153.6+1800=2953.6万元

（3）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的开发费用金额；

答：开发费用=（1153.6+1800)*9%=265.82万元

（4）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的与转让房地产有关的税金金额；

答：允许扣除的与转让房地产有关的税金=7648*11%*（5%+3%+2%）=84.13万元

（5）该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额合计数；

答：加计扣除=（1153.6+1800）*20%=590.72万元

允许扣除项目金额合计=1153.6+1800+265。82+84.13+590.72=3894.27万元

（6）该房地产开发企业应缴纳的土地增值税。

答：增值额=7648-3894.27=3753.73万元

增值率=3753.73/3894.27*100%=96.39%

适用40%的税率和5%的速算扣除系数。

应纳土地增值税税额=3753.73*40%-3894.27*5%=1306.78万元

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